Assessoria Jurídica Empresarial na Venda de Imóveis na Planta: Visa a Blindagem patrimonial e a legalidade do contrato.
- Arcenio Ferreira
- 8 de mar.
- 3 min de leitura
Atualizado: há 3 dias
A venda de imóveis na planta é um dos pilares do mercado imobiliário brasileiro, oferecendo alta rentabilidade para incorporadoras e construtoras. No entanto, é uma atividade de risco elevado se não for conduzida sob rigorosa conformidade jurídica. A assessoria empresarial no Direito Imobiliário atua como ferramenta essencial de "due diligence" e compliance, prevenindo distrato futuros, ações
indenizatórias, prejuizos aos compradores e blindando o patrimônio dos empreendedores. Vejamos
1. O Marco Regulatório e a Importância do RI (Registro de Incorporação)
A base legal da incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64. Nenhum imóvel na planta pode ser comercializado ou anunciado sem o Registro da Incorporação (RI) no Cartório de Registro de Imóveis.
Risco da falta de RI: Vender na planta sem o RI constitui contravenção penal e civil. A assessoria jurídica deve garantir que todos os documentos — título de propriedade, projeto aprovado, memorial descritivo, alvará de construção e certidões de regularidade — estejam perfeitamente registrados.
Compliance: O advogado imobiliário atua na auditoria (due diligence) prévia do terreno e na obtenção de todas as certidões (pessoais, tributárias, cíveis) do incorporador, garantindo que o empreendimento inicie regularizado.
2. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e a Segurança Contratual
A Lei 13.786/2018 trouxe regras mais claras para contratos de compra e venda na planta, reduzindo a insegurança jurídica.
Multas Rescisórias: Com a nova lei, em caso de distrato por culpa do comprador, a retenção de valores pela incorporadora pode chegar a 50% dos valores pagos se houver regime de patrimônio de afetação, ou 25% se não houver.
Cláusula de Tolerância: O contrato pode prever um atraso de até 180 dias sem penalidade para a construtora.
Assessoria na Redação: A assessoria empresarial elabora contratos de compra e venda que respeitam os limites da Lei do Distrato e do Código de Defesa do Consumidor, evitando cláusulas abusivas que podem ser anuladas pelo judiciário.
3. Principais Riscos e a Atuação da Assessoria Jurídica
Uma boa gestão jurídica foca em mitigar os principais gargalos:
Atraso na Entrega da Obra: Atrasos superiores aos 180 dias de tolerância geram multa de 1% sobre os valores pagos, além de perdas e danos. A assessoria atua na gestão de contratos com empreiteiros e fornecedores para garantir os prazos.
Publicidade Enganosa: Corretores e imobiliárias atuam na venda, mas a responsabilidade técnica é da incorporadora. O compliance jurídico revisa peças publicitárias para garantir que a promessa de venda coincida com o memorial descritivo, evitando indenizações por falha de informação.
Vícios de Construção: A assessoria jurídica orienta a construtora quanto aos prazos de garantia para vícios aparentes (90 dias após a entrega) e ocultos.
4. O Papel do Patrimônio de Afetação
A assessoria empresarial frequentemente recomenda a adoção do Patrimônio de Afetação. Nesse regime, o terreno e as acessões do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora.
Vantagem: Em caso de falência da incorporadora, o patrimônio do empreendimento não entra na massa falida, permitindo que os compradores continuem a obra. Isso traz mais credibilidade, facilitando a venda e reduzindo o risco de litígios.
5. Conclusão
A assessoria jurídica empresarial no ramo de venda de imóveis na planta não deve ser vista como custo, mas como investimento em segurança e previsibilidade. Ela garante que a empresa opere em conformidade com as Leis 4.591/64 e 13.786/18, minimizando prejuízos financeiros com distratos e processos, e protegendo a imagem da incorporadora no mercado.
Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consultoria jurídica especializada! O advogado deve ter conhecimento do assunto de uma forma geral. Ao analisar caso a caso, podemos fazer a acessória jurídica para a construtora não cometer erros ou questionar na justiça determinados contratos feito entre as partes.
🏛️ OAB/DF
nº 85081
📞 Contato
E-mail: arcenio.advocacia@gmail.com
Telefone/WhatsApp: 61992598558
Endereço profissional: Brasília/DF
Saiba Mais
Comentários